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Reforma Tributária: Condomínios Terão Impactos nos Custos a Partir de 2027

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Os serviços de limpeza, conservação, segurança e vigilância irão impactar os custos dos condomínios, a partir da implementação da reforma tributária.

Em 2027, começa a ser cobrada a CBS, com alíquota estimada em 9%. Atualmente, as empresas de serviços citados pagam, no Lucro Presumido, 3,65% de PIS e COFINS, mais ISS de até 5%.

As micro e pequenas empresas de limpeza ou vigilância (que atuam sob o Anexo IV do Simples) podem continuar no regime unificado, e neste estudo aplicaremos os cálculos apenas para aquelas empresas que optarão pelo Lucro Presumido.

O PIS e a COFINS serão substituídos pela CBS, o que possibilitará o aproveitamento de créditos da empresa terceirizada, atualmente não permitido pelo regulamento do PIS e COFINS.

Porém, destaque-se que a mão de obra não gerará créditos da CBS para a empresa que presta os serviços. Estima-se que entre 60 a 80% do faturamento destas empresas estejam relacionadas aos custos de mão de obra (salários, férias, 13º, encargos sociais e trabalhistas, FGTS, VR, VA, supervisão/gerência, indenizações e verbas rescisórias), que não geram créditos fiscais.

Considerando outros custos (materiais de limpeza, uniformes, equipamentos e outros) em torno de 10% do faturamento, cujos créditos serão admissíveis, teremos um encargo tributário estimado da CBS calculado da seguinte forma:

Custo total da CBS: 9%

(-) Custo recuperável: 10% x 9% = 0,9%

Custo efetivo da CBS: 8,1%

Nesta hipótese, haverá aumento de custos tributários, já a partir de 2027, de tal empresa presetadora da seguinte forma:

Custo efetivo da CBS: 8,1%

(-) Extinção do PIS e COFINS(Lucro Presumido): 3,65%

(=) Elevação de custos: 4,45% sobre o faturamento.

Dificilmente as empresas conseguirão absorver tal aumento de custos tributários sem repassar todo (ou parte) de tal impacto para os clientes, notadamente os  condomínios, que são usualmente os que mais utilizam estes serviços.

Conclusão:

Nesta simulação, a partir de 2027 os condomínios que utilizam serviços terceirizados de manutenção, limpeza e vigilância da referida empresa, terão um reajuste de valor da quota condominial – além dos custos normais (água, energia, materiais de consumo, honorários de síndico, contabilidade, etc.) – de até 4,45%, devido ao impacto da substituição do PIS e da COFINS (3,65%) por uma alíquota estimada de 9% da CBS.

Amplie seus conhecimentos sobre a Reforma Tributária, através dos seguintes tópicos no Guia Tributário Online:

IBS E CBS – RECOLHIMENTO NA LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA (SPLIT PAYMENT)

IBS E CBS – SOCIEDADES COOPERATIVAS

IBS E CBS – REGIME REGULAR DE APURAÇÃO

GUIA TRIBUTÁRIO – REFORMA TRIBUTÁRIA

IBS E CBS – OPERAÇÕES COM IMÓVEIS

IBS E CBS – BARES, RESTAURANTES E LANCHONETES

IBS E CBS – REDUÇÃO DE ALÍQUOTAS – SERVIÇOS PROFISSIONAIS

IBS E CBS – LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS – PESSOA FÍSICA

IBS E CBS – PLANOS DE ASSISTÊNCIA À SAÚDE

IS – IMPOSTO SELETIVO

IBS E CBS – ALÍQUOTAS

IBS E CBS – NÃO CONTRIBUINTES – REGIME OPCIONAL

IBS E IBS – REDUÇÃO DA BASE DE CÁLCULO – 60%

IBS E CBS – CRÉDITOS

IBS E CBS – EXPORTAÇÕES

IBS E CBS – ALÍQUOTA ZERO

IBS E CBS – CRÉDITO PRESUMIDO – BENS MÓVEIS USADOS

IBS E CBS – SUSPENSÃO E ALÍQUOTA ZERO – ZONAS DE PROCESSAMENTO DE EXPORTAÇÃO

IBS E CBS – DESONERAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE BENS DE CAPITAL E IMOBILIZADO

IBS E CBS – ISENÇÃO

IBS E CBS – REGRAS DE TRANSIÇÃO – ANO DE 2026

IBS E CBS – PAGAMENTOS E LIQUIDAÇÃO DE DÉBITOS

IBS E CBS – IMPORTAÇÕES

IBS E CBS – BASE DE CÁLCULO

IBS E CBS – CRÉDITOS PRESUMIDOS – RESÍDUOS SÓLIDOS

IBS – IMPOSTO SOBRE BENS E SERVIÇOS E CBS – CONTRIBUIÇÃO SOBRE BENS E SERVIÇOS

EFD ICMS/IPI x Apuração de Tributos na Reforma Tributária

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A EFD ICMS/IPI não se presta à apuração dos novos tributos criados pela reforma tributária: CBS, IBS e IS. 

Entretanto, devem ser considerados na escrituração do valor total do documento fiscal. 

Por exemplo, Campo 12 (VL_DOC) do registro C100 (exceto para o exercício 2026). 

No entanto, não devem ser incluídos no valor da operação dos registros analíticos os valores relativos a CBS, IBS ou IS incidentes na operação. 

Por exemplo: campo 05 (VL_OPR) do registro C190. 

Esta orientação se aplica a todos os modelos de documentos fiscais escriturados na EFD ICMS/IPI.

Base: Guia Prático EFD/ICMS-IPI – Versão 3.2.3.

Veja também, no Guia Tributário Online:

IPI/ICMS – ESCRITURAÇÃO FISCAL DIGITAL – EFD

GUIA TRIBUTÁRIO – IPI, ICMS E ISS

REFORMA TRIBUTÁRIA

IBS/CBS – Divulgado Informe Técnico – Tabelas CST

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Foi publicado pelo Portal da Nota Fiscal Eletrônica (NF-e) o Informe Técnico 2025.002 v.1.60 – 23/06/2026 com divulgação das tabelas de classificação tributária, indicadores de CST e crédito presumido do IBS e da CBS.

A nova versão passa a orientar contribuintes, desenvolvedores de sistemas e emissores de documentos fiscais eletrônicos sobre mudanças necessárias para o correto preenchimento das informações relativas ao IBS, à CBS e ao Imposto Seletivo nos DF-e.

Reforma Tributária: os 2 Regimes do Simples Nacional a Partir de 2027

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Com a implementação da reforma tributária, as empresas optantes pelo Simples Nacional passarão a conviver com dois modelos distintos de tributação em relação ao IBS e à CBS, a partir de 2027.

No primeiro modelo, conhecido como Simples Nacional tradicional, o IBS e a CBS permanecem recolhidos dentro do DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional). A principal vantagem é a manutenção de uma carga tributária provavelmente menor e da simplicidade operacional. Entretanto, os créditos de IBS e CBS que podem ser aproveitados pelos clientes dessas empresas serão limitados, o que pode reduzir a atratividade comercial em determinadas cadeias de negócios (o chamado B2B).

Já no segundo modelo, a empresa continua enquadrada no Simples Nacional para os demais tributos, mas opta por recolher o IBS e a CBS fora do DAS (sistema híbrido). Nesse caso, os clientes poderão aproveitar integralmente os créditos gerados nas operações, tornando a empresa mais competitiva perante adquirentes que valorizam o crédito tributário. Em contrapartida, a tributação tende a se aproximar daquela aplicada aos contribuintes do regime regular, provavelmente resultando em maior carga tributária e maior complexidade no cumprimento das obrigações fiscais.

Dessa forma, a escolha entre os dois modelos exigirá uma análise cuidadosa do perfil da empresa, de seus clientes e da sua cadeia de fornecimento. Em muitos casos, a decisão não dependerá apenas da carga tributária, mas também do impacto comercial da geração de créditos para os compradores, bem como da análise dos creditos próprios da empresa fornecedora optante pelo regime híbrido.

Veja também, no Guia Tributário Online:

IBS E CBS – REGRAS DE TRANSIÇÃO – 2027 E 2028

IBS E CBS – REGIME REGULAR DE APURAÇÃO

IBS E CBS – CRÉDITOS

IBS E CBS – EXPORTAÇÕES

IBS E IBS – REDUÇÃO DA BASE DE CÁLCULO – 60%

IBS E CBS – IMPORTAÇÕES

IBS e CBS – Exigência de Destaque em DF-e a Partir de Agosto de 2026

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A implementação da reforma tributária do consumo avança para uma nova etapa em 3 de agosto de 2026, quando passará a ser obrigatório informar os campos de IBS e CBS nos documentos fiscais eletrônicos emitidos por empresas do regime regular. Todas as notas deverão incluir os novos campos, com a alíquota teste de 1% (0,1% de IBS e 0,9% de CBS).

Até essa data, a flexibilização prevista no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 permite a emissão de documentos sem essas informações, sem aplicação de multas ou rejeições. Após o fim do período de adaptação, documentos emitidos sem o correto preenchimento serão automaticamente rejeitados pelos sistemas autorizadores.

Embora a apuração do IBS e da CBS continue tendo caráter apenas informativo nesse período, as empresas precisam adequar seus sistemas e processos para garantir a emissão correta dos documentos fiscais e evitar problemas operacionais.

Em tempo: entendemos que o bloqueio/rejeição das notas a partir de 03/08/2026 refere-se às empresas do regime regular (Lucro Real e Lucro Presumido, em regra), não se aplicando às empresas optantes pelo Simples Nacional.