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Atualização de Bens Imóveis – Prazo Encerra-se em 16/12

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Tanto as pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas poderão atualizar bens imóveis a valor de mercado, conforme previsto na Lei 14.973/2024. Em tese, dependendo do tempo mantido no patrimônio, esta atualização poderá resultar em redução do ganho de capital futuro.

Entretanto, observe-se que o prazo final de adesão e pagamento do imposto devido de 4% (pessoa física) e 10% (soma do IRPJ e CSLL para a pessoa jurídica) deverá ser efetuado até o dia 16 de dezembro de 2024.

Veja maiores detalhamentos sobre atualização de imóveis através do tópico:

IRPF e IRPJ/CSLL – Atualização do Valor de Imóveis – Lei 14.973/2024, no Guia Tributário Online.

Lucro Presumido – Reembolso de Despesas – Imóvel Locado

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Consideram-se receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, além de aluguéis decorrentes de locação:

– valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento;

– de todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se IPTU, Taxa de Lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel.

Assim, tais valores devem integrar a base de cálculo sobre a qual se calcula o Lucro Presumido das pessoas jurídicas optantes por esta modalidade de tributação.

Base: Solução de Consulta Cosit 38/2014.

Amplie seus conhecimentos sobre o Lucro Presumido, através dos seguintes tópicos no Guia Tributário Online:

Lucro Presumido – Aspectos Gerais

Lucro Presumido – Cálculo da CSLL

Lucro Presumido – Cálculo do IRPJ

Lucro Presumido – Mudança do Reconhecimento de Receitas para o Regime de Competência

Reduza legalmente os valores do IRPJ e CSLL e demais tributos devidos no Lucro Presumido! Contém ideias de redução tributária e demonstrações de como fazê-lo. Pode ser utilizado por comitês de impostos como ponto de partida na análise de planejamento das opções de tributação.

Imóveis Poderão Ser Atualizados a Valor de Mercado

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Por meio dos artigos 6 a 8 da Lei 14.973/2024 ficou estabelecido que tanto as pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas poderão atualizar bens imóveis a valor de mercado.

No caso de atualização de imóveis da pessoa física residente no País a opção gera a obrigação de tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas – IRPF, sob a alíquota definitiva de 4%.

No caso de atualização de Imóveis da pessoa jurídica, esta poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu Balanço Patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, à alíquota do IRPJ definitiva de 6% e pela CSLL à alíquota de 4%.

A opção pela tributação deve ser realizada na forma e no prazo definidos pela RFB e o pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação da Lei.

Os valores decorrentes da atualização tributados na forma prevista não poderão ser considerados para fins tributários como despesa de depreciação da pessoa jurídica.

Foi estabelecido fórmula para cálculo do ganho de capital sobre a parcela de atualização, proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, que varia de 0% (zero por cento) – caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização – a 100% até 180 meses da atualização.

Simplificada Completa Checando Dados Recebidos Declaração Conjunta Separada? Deduções Devido Distribuição de Lucros Pró-Labore TJLP Explore Avidez Deduções Base Cálculo Ganho de Capital Sutilezas Isenções Previstas Gastos Honorários Despesas para Receber os Rendimentos Gastos Instrução Livro Caixa Despesas Dedutíveis Meandros Atividade Rural Pró-labore x Plano de Previdência Privada Aluguéis Reduzindo Diferindo o Ganho de Capital Regime de Caixa Rendas Imobiliárias Alternativas Tributação Utilização Imóvel Residencial Exercício Atividade Profissional Vantagens Fundos Previdência FAPI PGBL

Ou seja, a atualização poderá gerar alguma redução tributária somente após 3 anos do pagamento dos tributos, o que exige planejamento tributário de médio/longo prazo para optar pela tributação sobre valoração do imóvel prevista nesta lei.

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IRPF: Como Se Tributa a Permuta de Imóveis?

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Na determinação do ganho de capital das pessoas físicas, são excluídas as operações de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública.

Na hipótese de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital em relação à torna.

Equiparam-se a permuta as operações quitadas de compra e venda de terreno, acompanhadas de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir.

Entretanto, observe-se que se a permuta for de terreno com edificação, entende-se que esta equiparação não ocorre, devendo ser tributado, pelo ganho de capital, o valor total da operação (e não apenas o valor da torna).

Bases: art. 132, parágrafo 1°, do RIR/2018 e Solução de Consulta Cosit 128/2024.

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É Possível Atualizar o Valor do Imóvel na Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF)?

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As normas do IRPF estabelecem que o valor do imóvel no Brasil, constante na Declaração de Bens e Direitos, não deve ser alterado devido a valorizações imobiliárias (preço de mercado).

Para bens no exterior, a pessoa física residente no País poderia optar por atualizar o valor dos bens e direitos no exterior informados na sua Declaração de Ajuste Anual – DAA para o valor de mercado em 31 de dezembro de 2023 e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo IRPF, à alíquota definitiva de 8% (oito por cento), conforme previsão no artigo 14 da Lei 14.754/2023. Esta possibilidade encerrou-se em 31.05.2024.

É possível incluir no custo do imóvel os gastos com obras como ampliações ou reformas, desde que estas sejam devidamente comprovadas por meio de documentação (recibos de pagamento a autônomos e notas fiscais). No caso de construção, ampliação e reforma, exige-se que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes.

Outros custos que podem ser incorporados ao imóveis são o valor da contribuição de melhoria e dispêndios com móveis planejados e embutidos, desde que se integrem fisicamente ao imóvel, sendo projetados especificamente para determinado espaço, sua instalação se dê de modo permanente ou, havendo possibilidade de remoção, esta não ocorra sem modificação, dano ou mesmo destruição, e resultem na valorização do imóvel (Solução de Consulta Cosit 298/2014).

Tais gastos podem reduzir o ganho de capital, no caso de alienação do imóvel. Outros gastos dedutíveis são o ITBI e as despesas de corretagem (comissão do vendedor) referentes à aquisição ou alienação do imóvel

No caso de imóveis financiados, no valor a ser declarado na ficha de Bens e Direitos incluem-se as parcelas já pagas até o final do ano-base.

Em tempo: no caso de imóvel adquirido anteriormente a 31.12.1995, é possível a correção monetária até aquela data, com base na Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos.

Bases: IN SRF 84/2001, art. 17 e artigo 14 da Lei 14.754/2023.

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