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Nota Técnica Especifica Códigos de Tributação na NFSe Relativa às Operações com Imóveis

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Foi publicada a Nota Técnica SE/CGNFS-e 007, que apresenta atualizações e esclarecimentos acerca do layout da NFS-e padrão nacional.

Entre os principais pontos, referida NT trata da inclusão de novos campos e regras relacionadas ao IBS e à CBS, da atualização do Anexo VII com novos códigos indicadores da operação, além de ajustes nas informações de PIS e COFINS.

Os novos códigos de tributação do IBS e CBS são:

99.03.01 Locação de Bens Imóveis

99.03.02 Cessão Onerosa de Bens Imóveis

99.03.03 Arrendamento de Bens Imóveis

99.03.04 Servidão, Cessão de Uso ou de Espaço de Bens Imóveis (quando não caracterizem operações tributáveis pelo ISSQN)

99.03.05 Permissão de Uso ou Direito de Passagem de Bens Imóveis (quando não caracterizem operações tributáveis pelo ISSQN)

99.04.01 Locação de Bens Móveis

99.02.01 Operações com Bens Imateriais Não Classificados em Itens Anteriores

Atualização de Bens Imóveis – Prazo Encerra-se em 16/12

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Tanto as pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas poderão atualizar bens imóveis a valor de mercado, conforme previsto na Lei 14.973/2024. Em tese, dependendo do tempo mantido no patrimônio, esta atualização poderá resultar em redução do ganho de capital futuro.

Entretanto, observe-se que o prazo final de adesão e pagamento do imposto devido de 4% (pessoa física) e 10% (soma do IRPJ e CSLL para a pessoa jurídica) deverá ser efetuado até o dia 16 de dezembro de 2024.

Veja maiores detalhamentos sobre atualização de imóveis através do tópico:

IRPF e IRPJ/CSLL – Atualização do Valor de Imóveis – Lei 14.973/2024, no Guia Tributário Online.

Atualização do Valor de Imóveis: Códigos DARF

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Por meio do ADE Codar 26/2024 foram instituídos códigos de receita para o recolhimento do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas e Jurídicas e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido incidentes sobre a atualização do valor de bens imóveis – Lei 14.973/2024:

6456 – IRPF – Atualização do Valor de Bens Imóveis;

6462 – IRPJ – Atualização do Valor de Bens Imóveis; e

6479 – CSLL – Atualização do Valor de Bens Imóveis.

Veja maiores detalhamentos sobre atualização de imóveis através do tópico:

IRPF e IRPJ/CSLL – Atualização do Valor de Imóveis – Lei 14.973/2024, no Guia Tributário Online.

Simplificada Completa Checando Dados Recebidos Declaração Conjunta Separada? Deduções Devido Distribuição de Lucros Pró-Labore TJLP Explore Avidez Deduções Base Cálculo Ganho de Capital Sutilezas Isenções Previstas Gastos Honorários Despesas para Receber os Rendimentos Gastos Instrução Livro Caixa Despesas Dedutíveis Meandros Atividade Rural Pró-labore x Plano de Previdência Privada Aluguéis Reduzindo Diferindo o Ganho de Capital Regime de Caixa Rendas Imobiliárias Alternativas Tributação Utilização Imóvel Residencial Exercício Atividade Profissional Vantagens Fundos Previdência FAPI PGBL

Imóveis Poderão Ser Atualizados a Valor de Mercado

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Por meio dos artigos 6 a 8 da Lei 14.973/2024 ficou estabelecido que tanto as pessoas físicas quanto as pessoas jurídicas poderão atualizar bens imóveis a valor de mercado.

No caso de atualização de imóveis da pessoa física residente no País a opção gera a obrigação de tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas – IRPF, sob a alíquota definitiva de 4%.

No caso de atualização de Imóveis da pessoa jurídica, esta poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu Balanço Patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença para o custo de aquisição, à alíquota do IRPJ definitiva de 6% e pela CSLL à alíquota de 4%.

A opção pela tributação deve ser realizada na forma e no prazo definidos pela RFB e o pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação da Lei.

Os valores decorrentes da atualização tributados na forma prevista não poderão ser considerados para fins tributários como despesa de depreciação da pessoa jurídica.

Foi estabelecido fórmula para cálculo do ganho de capital sobre a parcela de atualização, proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, que varia de 0% (zero por cento) – caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização – a 100% até 180 meses da atualização.

Simplificada Completa Checando Dados Recebidos Declaração Conjunta Separada? Deduções Devido Distribuição de Lucros Pró-Labore TJLP Explore Avidez Deduções Base Cálculo Ganho de Capital Sutilezas Isenções Previstas Gastos Honorários Despesas para Receber os Rendimentos Gastos Instrução Livro Caixa Despesas Dedutíveis Meandros Atividade Rural Pró-labore x Plano de Previdência Privada Aluguéis Reduzindo Diferindo o Ganho de Capital Regime de Caixa Rendas Imobiliárias Alternativas Tributação Utilização Imóvel Residencial Exercício Atividade Profissional Vantagens Fundos Previdência FAPI PGBL

Ou seja, a atualização poderá gerar alguma redução tributária somente após 3 anos do pagamento dos tributos, o que exige planejamento tributário de médio/longo prazo para optar pela tributação sobre valoração do imóvel prevista nesta lei.

Reduza legalmente o valor de tributos pagos! Contém aspectos de planejamento fiscal e demonstrações de como fazê-lo. Pode ser utilizado por comitês de impostos como ponto de partida na análise de planejamento. Clique aqui para mais informações.

É Possível Atualizar o Valor do Imóvel na Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF)?

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As normas do IRPF estabelecem que o valor do imóvel no Brasil, constante na Declaração de Bens e Direitos, não deve ser alterado devido a valorizações imobiliárias (preço de mercado).

Para bens no exterior, a pessoa física residente no País poderia optar por atualizar o valor dos bens e direitos no exterior informados na sua Declaração de Ajuste Anual – DAA para o valor de mercado em 31 de dezembro de 2023 e tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo IRPF, à alíquota definitiva de 8% (oito por cento), conforme previsão no artigo 14 da Lei 14.754/2023. Esta possibilidade encerrou-se em 31.05.2024.

É possível incluir no custo do imóvel os gastos com obras como ampliações ou reformas, desde que estas sejam devidamente comprovadas por meio de documentação (recibos de pagamento a autônomos e notas fiscais). No caso de construção, ampliação e reforma, exige-se que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes.

Outros custos que podem ser incorporados ao imóveis são o valor da contribuição de melhoria e dispêndios com móveis planejados e embutidos, desde que se integrem fisicamente ao imóvel, sendo projetados especificamente para determinado espaço, sua instalação se dê de modo permanente ou, havendo possibilidade de remoção, esta não ocorra sem modificação, dano ou mesmo destruição, e resultem na valorização do imóvel (Solução de Consulta Cosit 298/2014).

Tais gastos podem reduzir o ganho de capital, no caso de alienação do imóvel. Outros gastos dedutíveis são o ITBI e as despesas de corretagem (comissão do vendedor) referentes à aquisição ou alienação do imóvel

No caso de imóveis financiados, no valor a ser declarado na ficha de Bens e Direitos incluem-se as parcelas já pagas até o final do ano-base.

Em tempo: no caso de imóvel adquirido anteriormente a 31.12.1995, é possível a correção monetária até aquela data, com base na Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos.

Bases: IN SRF 84/2001, art. 17 e artigo 14 da Lei 14.754/2023.

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