No caso de ganho patrimonial obtido pela cessionária na aquisição de prejuízos fiscais e/ou de bases de cálculo negativas da CSLL, por meio de doação ou de venda com deságio, para utilização na quitação antecipada do parcelamento instituído pela Lei 11.941/2009, nos termos do art. 33 da Lei 13.043/2014, o mesmo é tributável tanto pelo IRPJ quanto pela CSLL.
Base: Solução de Consulta Cosit 77/2016.
O contribuinte, ao elaborar a sua declaração de imposto de renda, deve estar atento à prestação de informações relativas a transações imobiliárias.
Isto porque a Receita Federal, através de vários mecanismos, está em condições de efetuar diversos cruzamentos de informações.
Os cartórios e outros contribuintes que efetuam operações de natureza imobiliária são obrigados a encaminhar declarações acessórias, tais como a DOI – Declaração sobre Operações Imobiliárias e a Dimob – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, as quais indicam, em pormenores, os detalhes de cada transação.
Recomenda-se atentar para o seguinte:
1. Para os casos de alienação no campo da declaração de bens “situação em 31/12/(ano anterior)”, deve ser informado o valor constante na declaração do ano-calendário anterior. Não precisará ser preenchido o campo “situação em 31/12/(ano da declaração)”. No campo Discriminação, o contribuinte informará, além dos dados do bem alienado, o nome e o número de inscrição no CPF/CNPJ do adquirente, o valor e a data da alienação e as condições de pagamento.
2. Para as aquisições e alienações ocorridas no próprio ano, o contribuinte não deve preencher os campos “situação em 31/12/(ano anterior)” e “31/12/(ano da declaração)”. No campo Discriminação, informará apenas os dados do bem alienado, o valor de aquisição, o nome e o número de inscrição no CPF/CNPJ do adquirente, o valor e a data da alienação e as condições de pagamento. Incluir também eventuais gastos com reformas do imóvel, e custos com ITBI e demais despesas cartorárias e de registro (que serão dedutíveis, quando devidamente documentados, em eventual futuro ganho de capital).
3. Na alienação de bens podem ocorrer Ganhos de Capital tributáveis. Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação do bem e o seu respectivo custo de aquisição. Exemplo: um imóvel adquirido por R$ 350.000,00 e alienado por R$ 400.000,00 resultará em um ganho de capital de R$ 50.000,00, que pode ou não ser tributável, sendo necessário utilizar o programa de cálculo de ganho de capital, disponível no site da RFB.
4. Declarar corretamente os valores relativos à locação – quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física, em condomínio ou em comunhão, o contrato de locação deverá discriminar a percentagem do aluguel que cabe a cada proprietário. Em se tratando de bens comuns, em decorrência do regime de casamento, os rendimentos poderão, opcionalmente, ser tributados pelo total em nome de um dos cônjuges.
Através da Lei 13.259/2016 foram majoradas as alíquotas do imposto de renda sobre os ganhos de capital, tanto das pessoas físicas quanto das pessoas jurídicas optantes pelo Simples Nacional.
As alíquotas do imposto, a partir de 01.01.2017 (data de vigência fixada pelo Ato Declaratório Interpretativo RFB 3/2016), serão de:
I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e
IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).
Na hipótese de alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da segunda operação, desde que realizada até o final do ano-calendário seguinte ao da primeira operação, o ganho de capital deve ser somado aos ganhos auferidos nas operações anteriores, para fins da apuração do imposto progressivo, deduzindo-se o montante do imposto pago nas operações anteriores.
Considera-se integrante do mesmo bem ou direito o conjunto de ações ou quotas de uma mesma pessoa jurídica.
Até 31.12.2016, sobre tais ganhos há alíquota única de 15%.
Através de 2 Soluções de Consulta publicadas hoje (08.03.2016), a Receita Federal esclareceu pontos sobre a tributação do ganho de capital da pessoa física:
ALIENAÇÃO DE IMÓVEL (Solução de Consulta Cosit 12/2016)
O ganho de capital havido na alienação de imóvel deve ser apurado no mês em que foi auferido, independentemente de ter sido percebida qualquer parcela do preço pago pelo comprador.
Referido ganho, se proveniente da alienação de bem comum deve ser apurado como um todo.
Ocorrida a dissolução de união estável, o pagamento do imposto devido deve ser feito na razão de 50% (cinquenta por cento) para cada um dos ex-conviventes.
O prazo para aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, de forma a conferir o direito de isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, começa a ser contado da celebração do contrato de alienação.
CUSTO DE AQUISIÇÃO DA PARTICIPAÇÃO SOCIETÁRIA (Solução de Consulta Cosit 10/2016)
Somente o aumento de capital, mediante a incorporação de lucros ou de reservas constituídas com lucros, possibilita o incremento no custo de aquisição da participação societária, em valor equivalente à parcela capitalizada dos lucros ou das reservas constituídas com esses lucros que corresponder à participação do sócio ou acionista na investida.
O contribuinte poderá diferir a tributação do ganho de capital na alienação de bens desapropriados, desde que (Decreto-lei 1.598/77, art. 31, § 4°):
I – transfira o ganho de capital para reserva especial de lucros;
II – aplique, no prazo máximo de 2 (dois) anos do recebimento da indenização, na aquisição de outros bens do ativo permanente, importância igual ao ganho de capital;
III – discrimine, na reserva de lucros, os bens objeto da aplicação de que trata o inciso anterior, em condições que permitam a determinação do valor realizado em cada período de apuração.
A reserva será computada na determinação do lucro real quando da realização do bem, ou quando for utilizada para distribuição de dividendos (Decreto-lei 1.598/77, art. 31, § 5°).
Será mantido controle, no Livro de Apuração do Lucro Real – LALUR, do ganho diferido. Este controle deverá ser na parte “B” do referido livro.
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